Thuật ngữ “mật độ xây dựng là gì” có lẽ được nhiều anh em bên bất động sản hoặc xây dựng nghe qua rất nhiều lần. Mật độ xây dựng nói lên tỷ lệ phần diện tích được xây dựng trên toàn khu đất của 1 công trình hoặc 1 một dự án bất động sản.
Môi giới bất động sản hay bắt gặp thuật ngữ “mật độ xây dựng” tại các dự án bất động sản. Chỉ nghe qua và dừng lại ở con số như mật độ xây dựng 30%, 35%… Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu chính xác hơn về mật độ xây dựng là gì? Công thức tính mật độ xây dựng, các quy định của Bộ Xây Dựng liên quan đến mật độ xây dựng.
Mật độ xây dựng là gì?
Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây Dựng được ban hành vào ngày 31/12/2019 (có hiệu lực từ ngày01/7/2020) thì mật độ xây dựng được chia thành 2 loại sau đây:
- Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích xây dựng chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (không bao gồm diện tích của các công trình tiện ích như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
- Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích xây dựng chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất, (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình). Mật độ xây dựng gộp đa phần được tính tại các đô thị.
Bài viết khác:
Cách tính mật độ xây dựng?
Mật độ xây dựng được theo tỷ lệ % và có công thức tính như sau:
Mật độ xây dựng (%)= Diện tích xây dựng chiếm đất (m2) / Tổng diện tích toàn khu (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích xây dựng chiếm đất công trình: Được tính theo hình chiếu bằng của các công trình xây dựng (trừ nhà phố và nhà ở liền kề có sân vườn). Bao gồm cả diện tích xây dựng công trình kiên cố như: sân thể thao, tennes.. Không bao gồm diện tích: hồ bơi, tiểu cảnh trang trí..
- Dựa vào mật độ xây dựng để có thể biết cách tính toán và xin giấy phép để xây dựng công trình theo đúng quy định của Bộ Xây Dựng cho phép đối với từng loại nhà ở cụ thể. Đối với các công trình có kiến trúc đặc biệt có thể làm đơn xin cấp phép và được Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện.
Cùng chúng tôi tìm hiểu kĩ hơn về mật độ xây dựng quy định cho từng loại nhà ở ngay bên dưới đây nhé.
Quy định về mật độ xây dựng như thế nào?
Do đặc thù của từng khu vực, vì thế quy định về mật độ xây dựng của từng vùng cũng có sự khác nhau. Các công trình xây dựng đều được xem xét kĩ càng và xây dựng theo đúng quy định của của pháp luật hiện hành.
Có thể bạn quan tâm: Tiêu chuẩn bãi đậu xe chung cư
Có thể bạn quan tâm: Ở bài viết này, chúng tôi sẽ cho bạn thấy sự khác nhau của mật độ xây dựng đối với vùng nông thôn và vùng thành thị. Đây là 2 khu vực chính được phân loại để quy định chung cho mật độ xây dựng theo tiêu chuẩn mà Bộ Xây Dựng đã ban hành.
Mật độ xây dựng đối với vùng nông thôn
| Diện tích khu đất (m2) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Như bạn đã thấy, với diện tich lô đất 50m2 thì có thể xây dựng công trình kiến trúc trên toàn bộ khu đất. 75m2 cho phép xây dựng tối đa 90% diện tích, 100m2 được xây tối đa là 80%. Tương tự, theo bảng trên ta sẽ thấy diện tích toàn khu công trình càng lớn sẽ có mật độ xây dựng càng nhỏ. Đây là quy định về mật độ xây dựng chuẩn cho vùng nông thôn.
Ngoài ra, còn có quy định về độ cao của công trình. Bạn có thể tham khảo tại bảng dưới đây:
| Chiều rộng lộ giới đường L (m) | Số tầng xây dựng tối đa |
| L>= 20 | 5 |
| 12< L < 20 | 4 |
| 6< L < 12 | 4 |
| L< 6 | 3 |
Có thể thấy, lộ giới tỷ lệ thuận với chiều cao công trình. Công trình có lộ giới đường càng lớn thì sẽ được xây dựng càng cao. Bạn có thể tham khảo bảng trên để xây dựng đúng với độ cao mà bộ xây dựng cho phép. Áp dụng cho công trình xây dựng ở vùng nông thôn.
Bạn đang đọc bài viết Mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng mới nhất năm 2022
Mật độ xây dựng đối với vùng thành thị
Mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng tại vùng thành thị như sau:
| Diện tích khu đất (m2) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Bạn thấy đó, mật độ xây dựng tại khu vực thành thị không khác với mật độ xây dựng tại vùng nông thôn. Tuy nhiên, xét về độ cao và số tầng được phép xây dựng thì tại khu vực thành thị được phép xây cao hơn. Cụ thể, bạn có thể tìm hiểu thêm tại bảng dưới đây:
Quy định về độ cao, số tầng tối đa
| Chiều cao lộ giới đường L (m) | Tầng cao cơ bản (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực trung tâm (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên khu đất lớn (tầng) | Cao độ tối đa từ nền đến sàn lầu 1 (m) | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa (tầng) | Tầng cao tối đa tầng) |
| L >25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7m | 7 + 1 | 8 |
| 20 < L <25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7m | 6 + 2 | 8 |
| 12 < L < 20 | 4 | +1 | +1 | +1 | 5.8m | 5 +2 | 7 |
| 7 < L < 12 | 4 | +1 | +0 | +1 | 5.8m | 4 + 2 | 6 |
| 3.5 <L < 7 | 3 | +1 | +0 | +0 | 5.8m | 3 + 1 | 4 |
| L < 3.5 | 3 | +0 | +0 | +0 | 5.8m | 3 + 0 | 3 |
Dựa vào bảng trên chúng ta có thể thấy, độ cao và số tầng cho phép xây dựng tại vùng thành thị phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới đường.
- Nếu lộ giới đường rộng từ 20m trở lên (2 hàng đầu tiên của bảng) thì chúng ta được phép xây dựng tối đa đến 8 tầng. Cao độ tối đa từ nền đến sàn lầu 1 không quá 7m và độ cao toàn công trình không quá 31.8m.
- Nếu lộ giới đường rộng từ 12- 20m (hàng thứ 3 của bảng) thì chúng ta được phép xây dựng tối đa đến 7 tầng. Cao độ tối đa từ nền đến sàn lầu 1 không quá 5.8m và độ cao toàn công trình không quá 27.2m.
- Nếu lộ giới đường rộng từ 7- 12m (hàng thứ 4 của bảng) thì chúng ta được phép xây dựng tối đa đến 6 tầng. Cao độ tối đa từ nền đến sàn lầu 1 không quá 5.8m và độ cao toàn công trình không quá 23.8m.
- Nếu lộ giới đường rộng từ 3.5 – 7m (hàng thứ 5 của bảng) thì chúng ta được phép xây dựng tối đa đến 4 tầng. Cao độ tối đa từ nền đến sàn lầu 1 không quá 5.8m và độ cao toàn công trình không quá 17m.
- Nếu lộ giới đường rộng nhỏ hơn 3.5m (hàng cuối của bảng) thì chúng ta được phép xây dựng tối đa đến 3 tầng. Cao độ tối đa từ nền đến sàn lầu 1 không quá 5.8m và độ cao toàn công trình không quá 11.6m.
Ngoài ra, còn có quy định về độ chồi của ban công, các chi tiết nhô ra ngoài được quy định như sau:
Quy định về độ chồi
| Chiều rộng lộ giới đường L (m) | Độ Chồi tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 < L < 12 | 0.9m |
| 12 < L < 20 | 1.2m |
| L > 20 | 1.4m |
Bảng trên là quy định về độ chồi của ban công và các chi tiết nhô ra của căn nhà dựa vào độ rộng của lộ giới đường.
- Lộ giới nhỏ hơn 6m sẽ không được xây dựng chồi ra khỏi diện tích xây dựng.
- Lộ giới từ 6 -12m được nhô ra tối đa 0.9m
- Lộ giới từ 12 – 20m được nhô ra tối đa 1.2m
- Lộ giới trên 20m thì cũng chỉ được nhô ra tối đa là 1.4m
Bên cạnh đó, tại các khu vực khác nhau cũng cần biết và tuân thủ các nguyên tắc về mật độ xây dựng như sau:
- Nhà có hẻm không được xây sân thượng ở trên cùng;
- Đối với nhà ở đường nhỏ hơn 7m: Quy định được xây tối đa 1 trệt, 1 lửng, 2 tầng và sân thượng;
- Đối với nhà ở đường nhỏ hơn 20m: Quy định xây dựng tối đa là 1 trệt, 1 lửng, 2 tầng và sân thượng;
- Đối với nhà ở đường lớn hơn 20m: Quy định xây dựng tối đa là 1 trệt, 1 lửng, 4 tầng và sân thượng;
Kết Luận – Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng quy định nhằm cân bằng không gian sống, tạo sự cân đối, hài hòa giữa phần diện tích xây dựng so với cảnh quan xung quanh. Qua đó, hướng tới việc mang lại cho con người không gian sống lý tưởng và tiện nghi nhất.
Hy vọng bài viết này có thể giúp bạn đọc có thêm kiến thức bổ ích. Bạn có thể xem thêm các bài khác để mỗi ngày học thêm 1 kiến thức về nhà đất cùng chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn!
Keyword: cao độ xây dựng là gì, mật độ xây dựng là gì, mật độ xây dựng, tính mật độ xây dựng, quy định mật độ xây dựng 2021, cách tính mật độ xây dựng, mật độ xây dựng 2021, ban công có tính vào mật độ xây dựng, mật độ xây dựng nhà ở nông thôn, mật độ xây dựng tính như thế nào, mật độ xây dựng gộp là gì, quy định mật độ xây dựng, mật độ là gì, quy định mật độ xây dựng tại tphcm 2021, mật độ xây dựng tối đa, mat do xay dung, mat do xay dung la gi, mật độ xây dựng được tính như thế nào, maật độ xây dựng, mật độ xây dựng nhà phố, quy định mật độ xây dựng tại hà nội, mật độ xây dựng khu đô thị.
