Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất năm 2021

Hệ số sử dụng đất là gì? Đây là câu hỏi ít gặp và thường rất ít người để tâm đến chỉ số này. Hệ số sử dụng đất thực sự quan trọng nếu ai biết rõ và tìm hiểu sâu hơn về nó. Cụ thể, trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn nắm vững về bản chất của hệ số sử dụng đất, cách tính hệ số sử dụng đất mới nhất, ý nghĩa của hệ số sử dụng đất đối với chủ đầu tư và cả người mua bất động sản.

Thực tế, các nhà đầu tư hiện nay chỉ nghe tư vấn về mật độ xây dựng từ phía chủ đầu tư, thường nhân viên tư vấn hoặc chủ đầu tư sẽ không show ra hệ số sử dụng đất. Tại sao lại như vây? Đơn giản ngay cả nhân viên tư vấn hiện nay vẫn còn mập mờ, thậm chí không biết nó là cái gì để tư vấn. Chỉ số này được thể hiện trong giấy phép xây dựng của dự án và ít chủ đầu tư nào đưa vào bộ salekit dự án để tư vấn cho khách hàng, thay vào đó là mật độ xây dựng.

Vậy, Cách hiểu đúng và tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất là gì? Mời bạn đọc cùng tìm hiểu chi tiết tại các phần bên dưới.

tiêu chuân he số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích toàn khu đất. Trong đó, tổng diện tích sàn xây dựng chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng cộng lại (không bao gồm các tầng hầm, tầng mái và tầng kĩ thuật).

Hệ số sử dụng đất cho biết mức độ sử dụng đất tại công trình là cao hay thấp. Các dự án nhà phố, biệt thự hay những chung cư thấp tầng thường có hệ số sử dụng đất thấp. Các chung cư cao tầng (từ 15 tầng trở lên) có hệ số sử dụng đất cao. Đây chính là lý do tại sao các dự án chung cư cao tầng thường không đề cập đến hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất cao phần nào ảnh hưởng đến chất lượng đời sống của cư dân. Điều này mình đang so sánh đến việc cùng diện tích đất nhưng 1000 người sống trong chung cư cao 10 tầng sẽ khác biệt so với 2000 người sống trong chung cư 20 tầng. Dĩ nhiên là mình chưa xét đến khía cạnh tiện ích, thiết kế…

Cách tính hệ số sử dụng đất?

Trong khái niệm hệ số sử dụng đất là gì? Mình cũng đã đề cập đến cách tính hệ số sử dụng đất. Công thức được tính như sau:

  • Hệ số sử dụng đất = tổng diện tích sàn xây dựng/ diện tích toàn khu đất

Trong đó: tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của các tầng không bao gồm tầng hầm, tầng nửa hầm, sàn kĩ thuật, diện tích cầu thang, diện tích các ô thang máy, tầng mái, tum.

  • Đơn vị của HSSDĐ được tính theo 2 cách: FAR(Floor area ratino) tính theo “số lần” hoặc FSI(Floor space index) tính theo “%”

Để hiểu rõ hơn, sau đây mình sẽ đưa ra những ví dụ cụ thể để bạn đọc có thể nắm chính xác.

cách tính hệ số sử dụng đất
cách tính hệ số sử dụng đất

Ví dụ 1:

Một mảnh đất ông A có tổng diện tích là 250m2. Ông A sử dụng 100m2 để xây căn nhà 1 tầng, 150m2 để làm khuôn viên, trồng cây… Thì hệ số sử dụng đất được tính như sau:

  • Hệ số sử dụng đất = 100 x 1/250 = 0.4 lần hay 40%

Ví dụ 2:

Khu đất 1000m2 xây dựng chung cư cao 20 tầng. Trong đó 300m2 để xây dựng chung cư, 600m2 làm công viên, tiện ích nội khu. Thì hệ số sử dụng đất sẽ được tính như sau:

  • Hệ số sử dụng đất = 300 x 20/ 1000 = 6 lần hay 600%

Có thể thấy thường chung cư sẽ có hệ số sử dụng đất khá cao. Vì thế, ngày nay chung cư hay được tính bằng mật độ xây dựng. Mật độ xây dựng bạn hiểu đơn giản là = diện tích xây dựng dưới mặt đất/ diện tích toàn khu đất. Trong trường hợp trên thì mật độ xây dựng = 300/1000 = 0.3 hay 30%.

Nhìn thoáng qua thì có vẻ diện tích xây dựng thấp, không gian xanh, tiện ích nhiều (chiếm 70%). Tuy nhiên, trong thực tế thì hệ số sử dụng đất là 6 lần (600%). Mật độ dân cư sẽ tỷ lệ thuận với hệ số sử dụng đất. Do đó, mua các dự án chung cư cao tầng có HSSDĐ cao ít nhiều cũng ảnh hưởng đến chất lượng đời sống của cư dân.

Chính vì điều đó, quy định về hệ số sử dụng đất được ban hành nhằm khống chế số tầng xây dựng của các dự án chung cư hiện nay tại Việt Nam. Mời bạn đọc cùng tìm hiểu thêm ở phần bên dưới.

Quy định về hệ số sử dụng đất

Theo quy chuẩn xây dựng năm 1997 khi chung cư chưa thịnh hành thì hệ số sử dụng đất tối đa tại Việt Nam là 5 lần (500%). Tuy nhiên, ngày nay quy chuẩn xây dựng năm 1997 không còn phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế và sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án chung cư, nhà cao tầng như hiện nay.

Chính vì vậy, nhà nước đã ban hành thông tư 22/2019/TT-BXD. Trong đó bảng 2.13 có quy định rõ về hệ số sử dụng đất tối đa của chung cư, công trình dịch vụ đô thị theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.

Cụ thể, tại bảng này chỉ rõ hệ số sử dụng đất không vượt quá 12,8 lần. Ngoại trừ các các trường hợp xây dựng công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần nhưng đảm bảo không gây quá tải cho hạ tầng kĩ tuật và hạ tầng xã hội đô thị.

he so su dung dat
Hệ số sử dụng đất tối đa

Tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất

Quy định về hệ số sử dụng đất nhằm hạn chế số tầng xây dựng.

  1. Cư dân sẽ gặp nhiều bất lợi nếu dự án có hệ số sử dụng đất cao. Sống trong môi trường có mật độ dân số cao sẽ phát sinh nhiều bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày. Chủ đầu tư cần phải tính toán để trang bị đầy đủ tiện ích, an ninh, quản lý và vận hành tốt nhất để đáp ứng nhu cầu hàng ngày cho cư dân.
  2. Ngược lại, chủ đầu tư sẽ thu được lợi nhuận tối đa khi tận dụng tốt về số lượng sản phẩm chào bán. Vì thế, hiện nay thuật ngữ hệ số sử dụng đất rất ít được đề cập do chủ đầu tư không công khai. Chúng ta hay nghe nhắc đến mật độ xây dựng (thường từ 25 -45%), còn lại là mảng xanh và tiện ích để thu hút nhà đầu tư (khách hàng).

=> hệ số sử dụng đất có tầm quan trọng trong việc hạn chế số tầng xây dựng của dự án chung cư hiện nay.

Ảnh hưởng đến quyền lợi người mua khi công trình xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng.

Thường 1 chung cư sẽ có niên hạn sử dụng từ 50-70 năm sẽ xuống cấp phải thay mới. Trong trường hợp này nhà nước sẽ kêu gọi 1 chủ đầu tư đứng ra làm dự án mới tại đây. Quy trình thực hiện như sau:

  1. Chủ đầu tư sẽ di dời cư dân đến 1 nơi tái định cư. Sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư sẽ cấp cho cư dân 1 căn hộ mới tương ứng với giá trị căn hộ của họ tại thời điểm đó (nếu giá trị căn hộ mới cao hơn thì cư dân sẽ bù thêm)
  2. Chủ đầu tư sẽ lập bản quy hoạch mới cho dự án chung cư. Thường sẽ tăng hệ số sử dụng đất lên từ 2-3 lần (tăng số tầng xây dựng) nhằm thu hồi vốn + lợi nhuận.

Như vậy có thể thấy hệ số sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua khi hết hạn sử dụng. Cụ thể, nếu hệ số sử dụng đất ban đầu cao thì rất khó tìm chủ đầu tư đứng ra thực hiện dự án vì không thể tăng thêm 2-3 lần hệ số sử dụng đất cho quy hoạch dự án mới.

Bài viết có thể bạn quan tâm:

Kết luận

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng đối với người mua bất động sản. Ảnh hưởng đến quyền lợi hiện tại và trong tương lai mà chúng tôi đã phân tích ở trên. Hy vọng bài viết này hữu ích với bạn đọc quan tâm đến HSSDĐ.

Bạn đọc có thể tìm hiểu thêm nhiều blog bất động sản hay tại đây. Hoặc liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo Hotline 0901.319.807 để được tư vấn tốt nhất. Cám ơn bạn đã đọc hết bài viết, nếu thấy hữu ích hãy chia sẻ cho bạn bè cùng biết nhé! THANKS

Đăng kí tư vấn miễn phí 




    Keyword: Hệ số sử dụng đất, Cách tính hệ số sử dụng đất, He so su dung dat, Hệ số sử dụng đất là gì, Hệ số sử dụng, He so su dung dat la gi, Tính hệ số sử dụng đất, Quy định về hệ số sử dụng đất, Hệ số xây dựng là gì, Công thức tính hệ số sử dụng đất, Cach tinh he so su dung dat.

    Trâm Trần
    0/5 (0 Reviews)

    One thought on “Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất năm 2021

    Trả lời

    Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

    0934 108 566